Face au ralentissement de la demande étudiante internationale et à la diminution des nouveaux arrivants, le gestionnaire immobilier québécois fait évoluer son positionnement commercial. Il mise désormais davantage sur les professionnels en mission, les travailleurs des grands chantiers et les cadres qui recherchent un pied-à-terre à Québec.
Le marché de la location meublée à Québec connaît une recomposition de sa clientèle. La Société immobilière Bélanger a décidé de maintenir son portefeuille de plus de 300 appartements meublés et tout inclus, malgré le recul de la demande provenant des étudiants étrangers et des nouveaux arrivants en 2026.
L’entreprise, qui gère plus de 4 000 logements à Québec et à Lévis, entend notamment tirer parti des besoins croissants de mobilité professionnelle. Consultants affectés à des mandats gouvernementaux, cadres mutés temporairement, employés des grands chantiers et travailleurs provenant des régions périphériques constituent désormais des segments prioritaires de sa clientèle.
Selon les données du Bureau de coopération interuniversitaire citées par l’entreprise, les demandes d’admission d’étudiants étrangers dans les universités québécoises ont chuté de 46 % entre avril 2024 et avril 2025. Le Québec a également réduit d’environ 20 % le nombre de demandes d’étudiants étrangers qu’il accepte de traiter pour 2025-2026, tandis que le gouvernement fédéral a abaissé le nombre de permis d’études délivrés en 2026.
Pour François Bélanger, président de la société, cette évolution ne justifie pas l’abandon du modèle de location meublée. La demande aurait plutôt changé de profil, avec davantage de professionnels qui séjournent à Québec pour des périodes prolongées.
« On aurait pu convertir une partie de nos meublés en logements réguliers. On a choisi de ne pas le faire », explique-t-il, estimant que les baux annuels répondent aux besoins d’une clientèle qui souhaite éviter les contraintes d’un déménagement traditionnel.
Le développement des chantiers comme relais de croissance
La société concentre son offre dans quatre secteurs stratégiques : Sainte-Foy, Montcalm, Saint-Jean-Baptiste et le Vieux-Québec. La proximité des ministères, de la colline Parlementaire et des grands axes de transport constitue un argument commercial important.
Le projet TramCité représente notamment une occasion de capter une partie de la demande liée aux travaux d’infrastructure. Les immeubles situés le long du boulevard Laurier et de la Grande Allée se trouvent sur le tracé du projet, dont les travaux préparatoires ont commencé en 2026. Des travailleurs venus de l’extérieur de la région peuvent ainsi trouver un hébergement à proximité de leur lieu d’affectation.
Cette stratégie vise également les professionnels de la Beauce, du Saguenay-Lac-Saint-Jean, du Bas-Saint-Laurent et de la Côte-Nord, qui travaillent à Québec durant la semaine avant de regagner leur région le week-end. Pour cette clientèle, un studio meublé loué à l’année peut constituer une solution de remplacement aux séjours hôteliers et aux déplacements quotidiens.
Une offre intégrée pour séduire les locataires à distance
La Société immobilière Bélanger cherche aussi à se différencier par la simplicité de son parcours de location. Les visites virtuelles, les démarches administratives et la signature des baux sont entièrement réalisables en ligne, ce qui permet de louer un appartement sans déplacement préalable.
Le loyer mensuel regroupe les meubles, les électroménagers, la télévision intelligente, l’électricité, le chauffage, l’eau chaude et l’accès illimité à Internet. L’entreprise assure également la maintenance 24 heures sur 24, sept jours sur sept, avec ses propres équipes.
Cette formule s’adresse notamment aux professionnels qui acceptent une affectation de plusieurs mois à Québec sans vouloir investir dans l’ameublement d’un logement temporaire.
Les étudiants ne sont toutefois pas exclus de cette stratégie commerciale. Les appartements demeurent accessibles depuis les principaux établissements d’enseignement supérieur, notamment l’Université Laval, l’ENAP et les cégeps Garneau et Limoilou.
